企业家精神,是能享受胜利,也能承担失败后果的品质。某些内地房企正在经历由前些年的急速扩张到如今的进退失据。在香港岛一幅可以⻦瞰南海的地块上,正在兴建超级豪宅项目「凯玥」(TheCorniche),这个项目曾被其开发商龙光集团、合景泰富寄予实现300亿港币销售额的厚望。然而六年过去了,「凯玥」这个动听名字的楼盘仍然夹在污水处理设施和驾校中间。「凯玥」楼盘总计有295套豪宅,然而据香港「中原地产」的数据,截至今年5月22日,仅售出三套,距离销售回款还有很长距离。这个地产项目的困境,也折射出了其两大开发商龙光集团和合景泰富集团的经营困局。龙光集团与合景泰富曾经都是中国内地的大型⺠营房地产商,但这个伙伴集团目前面临着至少100亿美元离岸债券兑付压力,位于寸土寸金的香港「凯玥」楼盘并未能帮他们扭转困局。据外媒报道,在这两家内地房企发生违约后其债权人要求偿付债务,在最糟糕情境下,倘若银行要求立即偿付项目贷款,它们有可能会失去「凯玥」这个楼盘。「凯玥」的地理位置虽然位于寸土寸金的港岛,然而其具体所在的地段“鸭脷洲”附近不乏公屋项目,对于富豪买家而言还是缺少了些吸引力。
时间回到2017年,正值内地的房地产市场高歌猛进之际,房地产的暴利让很多房企都增加杠杆及土地储备,内地房企的目标不止于内地市场,还到香港投资。「凯玥」所在的地皮正是那个时候龙光集团与合景泰富以169亿港币的创纪录价格拍下的,在当时,这令香港本土的五大地产商大感意外。但香港地产商财力雄厚,即便是内地龙头房企的净资产摆到香港五大地产商面前,也难以攀比。只不过,香港地产商历经了半个多世纪的洗礼,表现得十分谨慎,他们习惯于保持健康的“低负债经营模式”。
高负债或许会带来高利润,但也同时意味着高⻛险。高负债急剧扩张的龙光集团与合景泰富,都曾享受到了高负债带来的高利润。根据龙光集团的财务资料,龙光集团在2018年、2019年、2020年分别实现了82.88亿元、111亿元、128.5亿元的巨额利润,确实赚得“盆满钵满”。然而,自2022年以来,在内地房地产市场逐渐回归理性和健康的道路上,一大批内地房企纷纷陷入了“财困”,这可能是当年无序扩张带来的后果。
2022年,合景泰富暴亏逾92亿元,龙光集团暴亏逾86亿元,而且先后传出违约。大肆举债盲目扩张,就像是一场博弈。赌赢的时候赚大钱,赌输的时候就要为此承担相应的后果。企业家精神中很重要的一点,便是敢作敢当。做不到这一点,就等于没有遵从市场定律。由于龙光集团、合景泰富经营困难,他们所开发的「凯玥」项目的贷款则需要被重新审视了。
据港媒报道,汇丰、渣打和工银亚洲等为「凯玥」项目提供了102亿港币的贷款,在如今的境况下,「凯玥」项目可能沦为资产接管的主要目标,银行将享有优先受偿权,但其他债权人也可能尝试从该项目中获得偿付。重组咨询公司Alvarez&Marsal的董事总经理RonaldThompson表示,接管内地房企在香港的资产要比接管内地资产更加容易。而就在此时,香港报章信报报导李嘉诚家族旗下的⻓实集团有意接手「凯玥」项目的贷款,如果事成,「凯玥」项目有可能会落入⻓实集团手中,这将不利于龙光集团与合景泰富的债务重组。
一时之间,内地财经媒体出现批评⻓实集团的消息,标题包括“李嘉诚的⻓实搅局”、“李嘉诚趁火打劫”,“李嘉诚伤害内地房地产市场”等。但这些文章的内容似乎理据并不充分。做生意,要敢作敢当,这是最起码的企业家精神。部分⺠企自身高负债扩张造成困局,并不应该将责任转移到其他人身上。
首先,当⺠企在高杠杆模式下利润可观时,并不需要让利于他人。现在因为高负债而有困境,也需要自己承担后果。2017年内地房企涌入香港土拍市场,以脱离市场的高价拿地、炒高香港地价时,港资企业也只能空手而归。其次,商业竞争原本便是龙争虎斗,有人赢就有人输。就算这件事属实,那也只是内地房企在一桩商业竞争上输给了香港发展商,那和“李嘉诚伤害内地房地产市场”没有关系。最后,前些年,部分内地房企举债扩张,增加了几千万平方米乃至上亿平方米的土地储备,致使自身债台高筑。近一两年来多家内地房企因而陷入财困,造成大规模的商票逾期、楼盘烂尾、债券兑付紧张,可谓是对银行、业主、供应商都造成了损失。高负债企业的项目面临沦为“银主盘”的⻛险,此时奉行低负债经营原则的优质房企来接盘项目,偿还银行贷款,保障项目销售、业主权益,这才是正确营运地产项目的策略。