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链家集团董事长左晖:撬动存量房时代的经济新动能

2020-12-05来源:未知阅读: 0

子言/文

商业社会的发展总是从分化开始,逐步走向进化,当今促成分化的原因主要来自技术革命,从工业1.0到工业4.0,从互联网+到人工智能+,从IT革命到生物技术革命,技术正在创造企业增长的“断层”,也在无情地淘汰落伍者。每一个商业都在被重新定义,每一个价值都在被重新解构。

在2017年中国绿公司年会上,链家集团董事长左晖发表了“新经纪,新动能”的主题演讲,他认为,房地产行业正在从增量市场走向存量市场,存量房市场作为一类2C的大行业,未来一定会孕育出大公司。同时,存量市场未来对国家GDP、就业、税收的拉动作用将超越增量市场。

过去一段时间里,房价持续上行29个月,总需求和基本面承载力已十分有限,房地产“外强中干”的脆弱暴露无遗。与此对应的,截止到2017年4月17日,全国已经有39个城市和海南全省出台调控政策,调控范围和力度史无前例。随着楼市的深度调控,多个热门城市成交回落,对开发商和中介服务公司的监管也在不断加码。左晖认为,调控政策效果显著,市场下行已成现实,地产服务行业未来面临着巨大的挑战,同时也孕育着多个变量。

存量市场将贡献更多

大型房企的相继加入,使房地产中介行业越来越具有话题性和想象力,而这一行业代表的主体正是存量市场。从业内大公司不断加码、存量市场运作企业不断壮大的趋势不难看出,房地产全产业链正在发生变化,即从增量市场走向存量市场。

据此前链家研究院发布的资料显示,目前房产流通行业规模(新房+二手房)总体在17万亿左右,其中新房交易年规模达到10万亿;存量房交易规模在6万亿左右,其典型代表为链家1.2万亿GMV,这一市场未来发展也有望达到10万亿。

左晖认为,撬动存量房市场,带动的将不仅仅只是房地产行业的新发展,更重要的是,存量房交易市场及其衍生市场对于GDP、就业和税收等方面的贡献,未来将超过增量市场。

左晖在年会上表示,每交易1套二手房可带动26万元的GDP,提供2.6个就业岗位,为国家贡献7.7万元税收。按全国二手房市场规模估算,交易及衍生累计可带动GDP达12799.8亿元;提供就业岗位累计可达1290.1万人;缴纳税金累计可达3864.8亿元。

国内外存量市场运作差异

对于存量房市场运营,刚买进存量房市场的中国,与上世纪80年代就进入存量房时代的美国、日本相比,有不少差异值得分析与思考。

美国的存量房资产交易基于90家MLS和200万经纪人,聚合了经纪公司、媒体、产权保险、房屋检查、签约交割等独立生态,并进一步过渡到金融和房屋美化等边缘板块。可以说存量市场与增量市场基本处于割据状态,各自为政、分工明确,且增量市场之间也分工非常细致明确、各司其职,是相互合作的关系。各部分市场规模为:经纪人420亿、媒体90亿、产权保险公司85亿、房屋检查15亿、经纪公司150亿、签约交割40亿、金融5500亿(净利息收入)、财产保险750亿。

日本房屋流通行业的特点则体现在开发、管理和交易相互渗透,存量市场和增量市场行业相互渗入,存量市场内部的公司也相互渗透。大公司从拿地、开发、物业管理、物业升级、再开发等,实现了完全的闭环。

其资产开发包括新建住宅、融资重建;资产流通包括住宅买卖、投资型物业买卖、租赁、金融;资产优化包括翻新室内装修;资产管理包括物业维护、公寓管理、写字楼管理、租客募集与管理。像三井不动产、野村不动产等日本地产行业中的大型公司都是采取的混合经营模式,参与各块业务。

在左晖看来,中国当前的存量市场生态不同于国外,体现在存量交易市场的公司都是一体化运营,且交易公司为金融和资产优化业务导流,物业管理和交易业务之间相互渗透。

其中资产管理主要为物业管理,市场规模达1700亿;资产交易规模达6.5万亿(存量房交易GMV),包括线上平台、媒体、签后服务、流通性金融、经纪公司、经纪人;其他有大约3万亿的市场规模。其中资产管理和资产交易相互渗透,资产交易为金融和资产优化导流。

随着中国人口结构、住房需求转变,城镇化节奏、房地产开发投资趋缓,逐步深化的政策调控,以及以O2O为代表的房产中介业迅猛发展,中国的存量房时代已不可逆,运营管理也有了更多可比较、借鉴的案例。

存量市场流通格局

存量市场的流通格局,主要取决于存量市场和增量市场之间的关系,以及存量市场内部各细分市场之间的关系。

根据分工表现,存量市场在运营阶段的流通可分为资产管理、资产交易及资产优化三类。

资产管理以万科物业、彩生活和自如为代表,链家研究院提供的数据显示,当前总规模估算为1700亿元。

资产交易可按照交易权属分为所有权交易、抵押权交易及使用权交易,分别对应着6.5万亿(存量房交易GMV)、2万亿(抵押市场)及1万亿(租赁市场规模)的市场规模,典型代表分别为链家、四大行和自如。

资产优化则包括简单装饰的家居、较深度的家装(装修+建材)和深度优化的城市更新,分别对应着5100亿的家居市场、4500亿的家装市场以及1.2万亿的城市更新市场,代表公司为万链、高和资本。

左晖总结道:移动互联网和大数据发展,带来了存量房交易的生态改善,体现在存量房交易的核心力——形成了以’房-客-人’为核心的稳固交易网络平台,且在互联网和大数据技术支持下,行业交易效率、交易体验将进一步提升,大平台效应也将得到进一步展现。

另一方面,中国一、二线城市率先进入存量房时代带来无限前景、消费方式的迭代衍生了新的服务需求,资本市场对房地产市场的看多,使中介公司获得了体外输血的机会,在这些因素推动下,房地产市场的产业格局不断被刷新,从而为中国经济发展带来新动能。

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